Комментирует крипто-юрист, эксперт по сделкам с недвижимостью Альфия Бикмаева

Вопрос:

Что такое недвижимость и право собственности с юридической точки зрения?

Ответ:

В Гражданском кодексе РФ (ст.130)  есть четкое определение понятий «недвижимость», «недвижимые вещи», к которым относятся все, что прочно связано с землей. Главный признак- это невозможность перемещения Объекта без ущерба, например, земельные участки, жилые и нежилые помещения, сооружения, здания, объекты незавершенного строительства и тд...

В России право собственности состоит из таких правомочий как владение, пользование и распоряжение имуществом, которое в свою очередь подлежит государственной регистрации. Если какой-то из элементов в системе отсутствует, то право собственности исключается либо признаётся ограниченным.

Вопрос:

Как обычно происходит процесс купли-продажи недвижимости в России?

Ответ:

Каждая сделка по купли-продажи недвижимости индивидуальная и содержит внутри себя достаточно нюансов. Сначала определяем предмет продажи. Далее, исходя из предмета, нужно знать какие требования необходимо выполнить для перехода права собственности со стороны регистрирующего органа, какой необходимо подготовить комплект документов. Например, для дкп квартир Вам обязательно нужна выписка из домовой книги, для земельных участков - знать категорию и назначение земли, ее границы . За 11 лет моей практической деятельности не было одинаковых договоров купли-продажи, каждый индивидуален и учитывает ситуацию моих клиентов.

И вместе с тем я могу выделить общие этапы для совершения сделок :

1. Есть стороны сделки - Покупатель(и) и Продавец (Продавцы). Это могут быть как физические, так и юридические лица
2. В качестве подтверждения намерения совершить сделку, как правило, Покупатель вносит по соответствующему договору Продавцу авансовый платёж за Объект.
3. Сторонами и/или их представителями готовиться необходимый пакет документов для совершения сделки.
4. В день сделки стороны подписывают договор купли-продажи недвижимости и производят операции по безопасным расчетам, например, используют банковскую ячейку, рассчитываются через аккредитив.
5. Документы подаются на государственную регистрацию.
6. Происходит регистрация перехода правасобственности и договора купли-продажи Объекта.
7. В день фактической передачи имущества Стороны подписывают соответствующий Акт.

Этапы могут меняться исходя из особенности сделки. Это общий подход.  

Криптовалюту и иной цифровой актив пока нельзя прописать в расчетах между сторонам. РОСРЕЕСТР не зарегистрирует такую сделку.

Вопрос:

Был ли у Вас опыт покупки недвижимости за криптовалюту в России?

Ответ:

Фактического опыта в России не было . Однако я выступала в качестве наблюдателя на международном рынке, на территории страны, в которой данная процедура легализована. Я развиваюсь в данном направлении и постоянно изучаю российский и международный рынок, и считаю, что за этим направлением будущее.

Вопрос:

Ваше видение, как возможно будет происходить процесс купли продажи недвижимости в России за криптовалюту?

Ответ:

Россия смотрит в сторону легализации крипто индустрии и ищет кадры для реализации цифровой экономики в области криптовалют и технологии блокчейн.  На мой взгляд, процесс купли-продажи будет происходить через аккредитованных экспертов в этой области, будут привлечены третьи лица, так как в такой сделке нужно обеспечить 100% безопасность для Сторон. Например, у сторон сделки должен быть пройден KYC (знай своего клиента)  на той платформе, где они совершают действия с цифровым активом.

Каждый участник сделки будет идентифицирован. И я считаю это правильным.

Вопрос:

Насколько этот процесс легален сейчас?

Ответ: На сегодняшний день покупка недвижимости через цифровой актив полностью нелегальна в России.

Вопрос:

С чем может встретиться продавец и покупатель, продавая и приобретая недвижимость за криптовалюту?

Ответ:

Сделку могут признать недействительной и/или ничтожной, а сторон – мошенниками. Продавец и покупатель встретятся с тем, что данную процедуру невозможно реализовать законным способом. В интернете «гуляет» информация, что есть альтернативные методы. Это рискованно. Я рекомендую, прежде чем совершить сделку проконсультироваться с компетентным специалистом.

Вопрос:

Есть такая криптовалюта One Coin. Монета позиционируется как “обменный цифровой актив”. Могут ли стороны прописать в договоре эту монету, вместо рубля?

Ответ:

На основании статьи 140 ГК РФ только рубль является законным платёжным средством. Никакая криптовалюта не подпадает под этот перечень, поэтому данный актив нельзя прописывать в договоре.

Вопрос:

Многие мои клиенты хотят заключить договор в обмен недвижимости за монету One. Чем отличается договор купли – продажи недвижимости от договора обмена в данном случае? Какие рекомендации Вы дадите?

Договор обмена приравнивается по своему юридическому содержанию и последствиям к договору купли-продажи. Нельзя заключить договор обмена недвижимости за  цифровую монету. После легализации такая возможность может появится.  Мои рекомендации сегодня - только предварительный договор и осознание своей ответственности и рисков.

Вопрос:

В случае, если договор купли-продажи / обмена суд признает незаконным,  что делать сторонам в договоре?

Ответ:

Здесь нет однозначного ответа, так как мы должны исходить из особенности ситуации. Если такая ситуация возникнет, то я готова проконсультировать Сторон сделки.

Вопрос:

Какие еще Вы можете дать рекомендации людям, у которых есть цифровой актив и которые хотят купить недвижимость?

1. Определить цель покупки-продажи (обмена) недвижимости за  цифровой актив;
2. Понимать под юрисдикцией какой страны находится недвижимость;
3. Какие правила рынка недвижимости в этой стране;
4. Насколько этот объект ликвиден;
5. Главное - перестать спешить и взвесить все «за и против»
6. Привлечь эксперта при покупке-продажи недвижимости, если вы не обладаете компетенциями в этой области.

Вопросы задавала Алекс Дасслер

Юрист, инвестор, предприниматель, выпускница курсов МГИМО “Правовые основы регулирования блокчейн технологий”, выпускница повышения квалификации по направлению юрист по программе "Правовые основы и юридические практики работы с криптовалютой и блокчейн-проектами в Университете имени Плеханова, со-создатель клубного инвест сообщества MyInvestCommunity. Участница международных семинаров по криптовалюте и блокчейн.